«Левиафан» в действии: власти ускорили процедуру изъятия собственности

«Я хозяин, а у тебя никаких прав не было, нет и не будет», – заявляет мэр вымышленного города Прибрежный автослесарю Николаю Сергееву – главному герою фильма «Левиафан». За несколько часов до встречи с градоначальником Сергеев проигрывает в апелляции иск против администрации города. Власти изымают у него земельный участок в 0,27 га и расположенную на нем недвижимость под госнужды – на организацию центра связи муниципального значения. В суде Сергеев тщетно пытался доказать, что администрация нарушила порядок уведомления об изъятии и занизила стоимость недвижимости более чем в 5 раз. Суд же считает, что письма с уведомлением об изъятии были направлены своевременно, а отчет независимого оценщика, заказанный Сергеевым, отклоняет.

Три месяца на размышление

«Подоплека фильма высосана из пальца», – считает федеральный чиновник. Изъятие чревато не только расходами бюджета, но и организационными издержками, говорит он. «Зачем изымать, когда вокруг [участка Сергеева] тысячи незанятых гектаров?!» – недоумевает собеседник РБК: можно было без торгов предоставить под центр связи [впоследствии вместо центра связи на отобранной земле построили церковь]  соседний участок. 

Но режиссер «Левиафана» Андрей Звягинцев не единственный, кого занимает процедура изъятия недвижимости под госнужды. Накануне Нового года, 31 декабря, о ней вспомнил даже президент Владимир Путин. В тот день он подписал закон, вносящий изменения в существующий порядок. По ним с 1 апреля 2015 года на согласование условий изъятия будет отводиться три месяца. Если за этот срок договориться о размере компенсации не получится, то недвижимость будет принудительно изыматься через суд.

Новый порядок сокращает сроки изъятия, рассказывает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский: сейчас власти не могут обратиться в суд с иском об изъятии раньше чем через год с момента принятия такого решения.

Не совсем корректно говорить о том, что сроки сократятся до трех месяцев, возражает представитель Минэкономразвития. Дополнительное время уйдет на то, чтобы выявить правообладателей, провести кадастровые работы, оценить имущество, перечисляет он, в сумме все мероприятия займут не менее года.

В законе остаются лазейки, отмечает Можаровский: ничто не помешает подготовить документы заранее и направить собственнику проект соглашения одновременно с решением об изъятии. Нередко собственники даже не подозревают о решении, жалуется руководитель московского отделения «Опоры России» Александр Жарков: оно принимается без широкого общественного обсуждения. Уведомление об изъятии направляется собственнику по адресу его регистрации, добавляет Можаровский: но у тех, кто живет не по прописке, шансы узнать об отчуждении имущества существенно уменьшаются.

То, что документы об изъятии могут не дойти до адресата, проблемы собственника, считает чиновник финансово-экономического блока правительства: «В его интересах поддерживать сведения о себе в актуальном состоянии». К тому же власти обязаны публиковать решение об изъятии в местной печати и на стендах в муниципалитете, добавляет он.

Собственнику важно не столько уведомление, сколько стоимость выкупа, говорит замдиректора по взаимодействию с органами власти ГК «Ренова» и бывший директор департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Можно точно знать, что имущество изымается через год, но оценить адекватность предложения без цены невозможно, констатирует он: нередко оценку имущества собственник получает вместе с судебным иском. Система невыгодна и господрядчику, признает Ивакин: приходится ждать год, а «когда речь идет об инфраструктурных проектах, каждый месяц на счету». Система негибкая, согласен федеральный чиновник: под мегастройки приходится принимать уникальные законы, ускоряющие процедуру.

Отобрать по-московски

Специальные порядки изъятия были установлены для строительства в олимпийском Сочи, объектов саммита АТЭС и застройки Новой Москвы. На досудебное согласование условий изъятия собственности под АТЭС и Новую Москву отводилось три месяца, под Олимпиаду – всего месяц, рассказывает управляющий партнер юрфирмы «Кузин, Мохорев, Савенко и партнеры» Александр Кузин. Исключительный порядок для Новой Москвы и форума АТЭС российские власти и решили распространить на всю страну с 1 апреля 2015 года.

Под Олимпиаду было изъято более 3000 объектов, знает федеральный чиновник. Поначалу собственники были недовольны, рассказывает он, но компенсации оказались настолько высокими, что потом уже жаловались «почему у соседа недвижимость изъяли, а у меня нет». Недовольных оценкой не было, подтверждает бизнес-омбудсмен по Краснодарскому краю Игорь Якимчик: «Люди стали миллионерами».

Для развития Новой Москвы столичные власти пока не планируют массовых изъятий, следует из ответа представителя департамента городского имущества Москвы. Под развитие дорожно-транспортной инфраструктуры московские власти хотят изъять 25 земельных участков. Еще 26 участков может быть изъято для «реконструкции центральной автомобильной дороги в поселке Коммунарка», сообщил представитель департамента. Потока жалоб на изъятие не зафиксировали и в «Опоре России», подтверждает Жарков.

Но с собственниками, особенно с малым и средним бизнесом, никто церемониться не будет, не сомневается он: имущество будет оценено по минимально возможной цене, без учета убытков от потери бизнеса. Оспорить оценку вряд ли удастся, сетует он: предприниматели будут бессильны перед административным ресурсом властей. Чиновники используют все лазейки, чтобы минимизировать расходы на изъятие, согласен управляющий партнер «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин. Например, под строительство участка ЦКАД в Раменском районе местная администрация устанавливала минимальные компенсации для дач, ссылаясь на то, что на садовых участках ничего кроме хозпостроек строить нельзя.

Госнужды на деньги компаний

По новым правилам инициировать изъятие недвижимости смогут не только чиновники, но и компании, указывает Можаровский. Для этого организация должна обратиться к властям с соответствующим ходатайством, а те – его одобрить. Для бизнеса, связанного со строительством объектов инфраструктуры, это очень важное нововведение, говорит Андрей Ивакин. Прежде чем приступить к строительству, приходится пройти громоздкую цепочку госсогласований, сетует он. Сейчас изымать недвижимость могут только власти, деньги на компенсацию собственникам должны быть государственными, а значит, их еще нужно найти в бюджете. «Бюджетный процесс – это год», – констатирует Ивакин: сроки проекта затягиваются. По новым правилам организация сможет выплачивать компенсацию собственнику напрямую, доволен он. Это позволит сократить расходы и устранит лишние административные барьеры, считает представитель Минэкономразвития.

Сколько земли уже изъято

Общее количество изъятой под госнужды недвижимости без учета мегастроек не превышает тысячи случаев, знает федеральный чиновник. С введением новых правил резкого увеличения случаев не будет, успокаивает он: на взрывной рост строек в кризис рассчитывать не приходится. Большинство споров с корпоративными собственниками решается в досудебном порядке, отмечает адвокат Святослав Пац: предприниматели морально более подготовлены к возможным убыткам. У граждан личный интерес, поэтому они редко соглашаются на компромисс, рассуждает он: основное количество острых конфликтов с физлицами доходит до суда. У граждан есть все возможности для юридической защиты, считает Можаровский. Проблема в том, что у большинства нет для этого достаточного количества знаний и средств, признает он.

Новый закон предусматривает большую защиту собственника, утверждает федеральный чиновник: он вводит закрытый перечень случаев, для которых может требоваться изъятие. Сейчас местные власти могут самостоятельно устанавливать случаи на свое усмотрение, рассказывает он. Правда, строительство центра связи, из-за которого Сергеев из «Левиафана» лишился имущества, по-прежнему в списке, признает собеседник РБК.