Парламент переезжает: кто из девелоперов поможет и что получит взамен

Вместо «Ночных волков»

Столичные власти определились с параметрами застройки территории Мневниковской поймы на западе Москвы, куда переедет Парламентский центр. На сайте Москомархитектуры появился текст постановления правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории Мневниковской поймы. На месте байк-центра Sexton – штаб квартиры байк-клуба «Ночные волки» – появится комплекс, где будут заниматься законотворчеством депутаты Госдумы и Совета Федерации. Согласно проекту, новый парламентский комплекс будет в три раза больше совокупной площади зданий, занимаемых депутатами сейчас, – 345 тыс. кв. м против примерно 105 тыс. кв. м.

Инвестору, который возьмется за эту стройку, разрешат распоряжаться зданием Госдумы на улице Охотный Ряд, 1 (75,3 тыс. кв. м), а также строениями, относящимися к Совету Федерации, – на Большой Дмитровке, 24а, 24б, 26, Новом Арбате, 19, Воздвиженке, 4/7 (всего 30,2 тыс. кв. м). Компания-застройщик получит эти здания в собственность, но сможет реконструировать их или даже снести, только если подтвердится, что строения не представляют исторической ценности.
Весь проект в Мневниках предусматривает возведение около 2 млн кв. м, из которых большая часть придется на общественно-жилую застройку – 1,77 млн кв. м (см. схему). Практически все здания на этой территории в 351 га будут снесены. Под снос не пойдет лишь ресторан «Ермак», совладельцем которого является скульптор Зураб Церетели, и несколько технических строений.

Большая часть проектируемой территории сегодня свободна от застройки, но не благоустроена. Примерно 38 га предстоит освободить от несанкционированной свалки. В южной части участка, на которую придется основной объем жилой застройки, находится деревня Терехово: здесь сохранился 31 двор, где зарегистрированы 87 жителей. В пояснительной записке, прилагаемой к документу, не говорится о компенсации за снос штаб-квартиры «Ночных волков» и других объектов. В сентябре правительство Москвы выпускало постановление об изъятии двух нежилых помещений в деревне Терехово для строительства одноименной станции метро. Как выяснил тогда РБК, здания принадлежали структурам жены экс-мэра Москвы Елене Батуриной, компенсация за их изъятие оценивалась экспертами в сумму до 90 млн руб.

Что получит инвестор

Строительство предлагаемых площадей обойдется инвестору больше чем в $6 млрд, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. «Только на строительство депутатского корпуса, спортцентра ЦСКА и серфинг-парка «Волна», входящих в первую очередь строительства, уйдет минимум $2,2 млрд», – рассуждает эксперт. Себестоимость строительства жилья, по его оценке, составит около $4 тыс. за 1 кв. м, а цена продажи квартир будет находиться в районе $5–6 тыс. за 1 кв. м. «Таким образом, в лучшем случае инвестор заработает не больше $2 млрд, с трудом окупив затраты на общественно-деловую часть застройки», – объясняет Ковалев (см. таблицу).

Исходя из проекта планировки, инвестор сможет заработать на продаже максимум 1 млн кв. м жилья, считает глава аналитического департамента «ИРН Консалтинг» Татьяна Калюжнова. По ее мнению, жилье здесь может продаваться по 240–250 тыс. руб. за 1 кв. м, но на продажу всех этих площадей уйдет не меньше 15 лет.

Разрыв между вложенными инвестором средствами и полученной от продажи квартир прибылью власти Москвы предлагают покрыть за счет зданий, которые сейчас занимают парламентарии. Права на объекты и землю под ними власти намерены передать инвестору, который согласится взять на себя проект в Мневниках. «Все объекты – это премиальное местоположение, но сами здания устарели, продать их сегодня дороже $300–350 млн вряд ли получится», – считает Ковалев. Три года назад Penny Lane Realty оценивала это имущество без учета здания в Георгиевском переулке в $300 млн.

Здание Госдумы без учета нового корпуса, который вряд ли представляет историческую ценность, может стоить около $190–200 млн, тогда как ориентировочная стоимость занимаемых Советом Федерации помещений может оцениваться в $100–110 млн, считает директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. При этом стоимость земли в Москве оценивается исключительно в привязке к расположенным на ней зданиям или к перспективному объему застройки, объясняет Ковалев: «Например, после того как в Зарядье решили создать парк, земля там перестала представлять какую‑либо ценность».

Осенью власти обещали построить Парламентский центр в Мневниках к 2019 году. Тогда глава комиссии Владимир Ресин оценивал затраты на строительство $1,5 млрд.

Конкурс на создание проекта Парламентского центра в Мневниках планируется объявить в 2015 году, рассказывал РБК депутат, член комиссии по строительству центра Игорь Лебедев. Он также утверждал, что из бюджета проект финансироваться не будет.

Кто претендует

По мнению начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлии Никуличевой, реализация такого проекта может занять не менее десяти лет и он будет выводиться на рынок постепенно. Инвестиции только в строительство недвижимости в рамках проекта (без учета транспортной составляющей, сетей и общественных зон) могут составить не менее 200 млрд руб., добавляет она.

Еще год назад в реализации подобного проекта могли бы принять участие крупные международные инвестиционные фонды, как например, Morgan Stanley, говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «Сегодня круг потенциальных интересантов сузился, но они все еще есть, – считает он. – Однако думаю, что без привлечения крупных госбанков типа ВЭБа или ВТБ не обойтись». «Этот проект, скорее всего, может быть привлекателен для инвестора, заинтересованного в имиджевой составляющей», – считает вице-президент по управлению активами группы ПСН Татьяна Тикова. Такими компаниями могут быть «Ташир» Самвела Карапетяна, Capital Group Владислава Доронина или Millhouse Романа Абрамовича – все они имеют опыт в строительстве жилья и коммерческой недвижимости, отмечает Казанский.

«Так как проект опубликован всего лишь вчера, я думаю, рано говорить о том, кому это может быть интересно, – сказал РБК представитель Millhouse Джон Манн. – Я думаю, всем участникам рынка требуется время для изучения условий». Источник РБК, близкий к Capital Group, отметил, что у проекта слишком высокая стоимость «входного билета»: «По нашим оценкам, строительство нового здания Парламентского центра и спортивных объектов будет стоить существенно больше, чем $2 млрд. При этом инвестор мог бы согласиться на участие в таком проекте при условии начала продаж максимального объема жилья с первых дней реализации проекта, а также предоставления кредитных линий на льготных условиях».

В пресс-службе группы компаний «Ташир» не смогли предоставить оперативный комментарий. Компания считается одной из самых закрытых среди тех, что работают в сфере недвижимости в России. Журнал Forbes оценил доход «Ташира» от сдачи в аренду коммерческих площадей в 2014 году в $1,08 млрд. Начиная с этого года девелопер намерен сконцентрироваться на жилом строительстве в сегментах «бизнес» и «бизнес +»: в частности, он получил разрешение на реализацию крупного проекта в иннограде «Сколково», оцениваемого в $800 млн.

Существенно меньший доход от аренды – $110 млн – получил Capital Group. Однако компания, совладельцами которой являются Владислав Доронин, Павел Те и Эдуард Берман, обладает хорошим административным ресурсом: газета «Ведомости» сообщила, что правительство Москвы может переуступить девелоперу права аренды 3 га на Софийской набережной, которые город безуспешно пытается продать с июля прошлого года. Компания развивает проекты по строительству как офисной, так и жилой недвижимости бизнес-класса.

Кто купит квартиры

Основным трендом на рынке столичной жилой недвижимости в 2014 году стало увеличение как спроса, так и предложения на квартиры в новостройках экономкласса. По данным «Метриум Групп», доля сделок в нижнеценовом сегменте на столичном рынке выросла на 4,2 п.п, до 46,2%. Одновременно снижалась доля покупок в бизнес-классе: в сегменте было совершено 47,7% сделок, на 4,4 п.п. меньше, чем годом ранее.

Следуя за спросом, застройщики тоже начинают все больше ориентироваться на экономкласс: по данным консалтинговой компании ИРН, на начало 2014‑го предложение в сегменте бизнес-класса составляло 371 тыс. кв. м, в конце года – только 336 тыс. кв. м, в «экономе» было наоборот – 177 и 377 тыс. кв. м соответственно.

Увеличившееся предложение квартир экономкласса толкает цены вниз. Если в начале 2014‑го 1 кв. м в новостройке экономкласса в Москве стоил в среднем 158,6 тыс. руб., то к концу года снизился до 152,6 тыс. руб. Средняя стоимость квартиры в экономсегменте к концу 2014‑го составила 9,5 млн руб., годом ранее – 9,7 млн руб.

В отличие от четвертого квартала начало нового года оказалось для застройщиков не столь успешным – в январе из‑за повышения банками ставок на ипотеку спрос на квартиры в Москве резко упал. Как рассказал РБК руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков, в начале года большинство банков предлагало ипотеку по ставке выше 18%, это привело к снижению доли ипотечных сделок на рынке с 50% в прошлом году до 20–22%. Количество звонков сократилось на 30–40%, спрос на ряд объектов снизился в 2–2,5 раза, добавила гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.​