«Мосфильм» застроит девелопер фонда под руководством Кирилла Андросова

Стройка для фабрики грез

На портале Regulation.gov.ru в пятницу был размещен проект постановления правительства «О привлечении инвестиций для развития ФГУП «Киноконцерн «Мосфильм». Документ предлагает согласиться с предложением Министерства культуры, уже одобренным правительством Москвы.

Речь идет о планах заключить инвестиционный договор с ООО «Альтера Парк» в отношении объектов «Мосфильма» и участка, закрепленного за ФГУП на правах долгосрочной аренды. Инвестор привлекается «для развития инфраструктуры и создания крупного многофункционального культурного центра» на территории «Мосфильма», сказано в документе.

Там же говорится, что проект предусматривает снос 31 строения, которые находятся сейчас на территории «Мосфильма», и строительство на их месте киноконцертного комплекса с тремя залами и других объектов для нужд «Мосфильма» общей площадью не менее 28 тыс. кв. м. Все они должны быть построены за счет средств инвестора, говорится в пояснительной записке к проекту постановления.

Взамен инвестор получит возможность построить на территории «Мосфильма» офисные здания и жилье и за счет их продажи покрыть затраты на строительство объектов для киностудии.

Инвестор для «Мосфильма»

«Альтера Парк» – 100-процентная «дочка» люксембургского фонда Altera Investment Fund, сообщил РБК исполнительный член совета директоров фонда, бывший замруководителя аппарата правительства Кирилл Андросов. Он также подтвердил намерения фонда принять участие в проекте «Мосфильма».

Около 34 га территории «Мосфильма» арендует одноименный ФГУП, рассказывает Андросов. Если правительство одобрит проект, на 4 га этой территории инвестор сможет построить коммерческие площади, но за это он должен внести «существенный вклад в развитие материально-технической базы киностудии на оставшихся 30 га». Речь идет о строительстве за собственные средства двух новых современных съемочных павильонов, нового здания сценических и постановочных средств, а также киноконцертного комплекса для продвижения собственной продукции.

Что такое Altera Investment Fund

Altea Investment Fund SICAV – SIF зарегистрирован в Люксембурге в 2011 году. По данным Forbes, управляющими партнерами фонда на момент создания, кроме Андросова, были бывший управляющий директор Citibank Вячеслав Пивоваров и бывший вице-президент ТНК-ВР Евгений Астахов. Инвесторы Altera – не раскрывались; Андросов говорит, что, в основном, это средства российских инвесторов.

Фонд Altera Investment Fund состоит из трех суб-фондов. Altera 1 инвестирует в private equity, в частности владеет 24% нефтяной компании Ruspetro. Altera 2 – в ликвидные активы и ценные бумаги российских и иностранных эмитентов. Altera 3 – в недвижимость. Чистые активы Altera Investment Fund на конец декабря 2014 года превышали $600 млн.

Постановлением правительства инвестор может быть назначен без конкурса, в противном случае Росимущество может провести тендер, уточнил Андросов.

Утверждение проекта, по его словам, пока в начальной стадии. Помимо постановления правительства, разрешение на строительство еще должны дать власти Москвы. Согласования займут не меньше года, прогнозирует Андросов.

Представитель Министерства культуры лишь подтвердил, что ведется работа по согласованию проекта. Пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы в пятницу не смогла ответить на вопросы РБК.

Гендиректор «Мосфильма» Карен Шахназаров говорит, что с инициативой девелоперского проекта выступала сама киностудия. Газета «Коммерсантъ» еще в октябре 2013 года писала, что Шахназаров обращался с просьбой найти инвестора к президенту Владимиру Путину, а он поручал проработать вопрос своему помощнику Андрею Белоусову. «Мы неоднократно обращались в правительство с просьбой построить киноконцертный зал, – сказал Шахназаров РБК. – Нам негде показывать фильмы, проводить фестивали, но построить его за свои средства мы не можем». Если проект будет реализован, под снос попадут ветхие строения киностудии, уточнил он, но говорить подробно о коммерческих деталях проекта и его инвесторе – отказался.

Деньги и искусство

Если все разрешения будут получены, инвестором проекта выступит «Альтера Парк», а девелопером – компания «АБ Девелопмент», говорит Андросов.

Что такое «АБ Девелопмент»:

«АБ Девелопмент» на 65% принадлежит Altera Investment Fund, на 35% – Алексею Бланину (бывший гендиректор Horus Capital, созданной основателем «Росбилдинга», а сейчас – президентом группы ПИК Сергеем Гордеевым). Компания была создана в 2008 году в результате реструктуризации созданной Гордеевым группы Horus. В 2011 году «АБ Девелопмент» стала частью группы Altera. В девелопменте компании – более 250 тыс. кв. м недвижимости с общим бюджетом около $600 млн. В ее портфеле: бизнес-парк и спортивный центр премиального уровня «Олимпия Парк» на Ленинградском шоссе, бизнес-центр класса А «Большевик» на Ленинградском проспекте, офисное здание класса А «Электро» в Санкт-Петербурге. 

Предварительная оценка проекта с учетом строений для «Мосфильма» и коммерческой части составит не менее $500 млн, говорит Андросов, «Альтера Парк» планирует привлекать в партнеры банки и, возможно, соинвесторов, сказал он, не назвав потенциальных партнеров.

На выделенной территории, по его словам, инвестор сможет построить не более 100 тыс. кв. м жилья и офисных зданий. В какой пропорции – предстоит решить и согласовать с Москвой. «Учитывая близость офисного центра «Москва-Сити», целесообразность строительства там офисных зданий нуждается в проработке, должен быть найден компромисс между количеством жилья и коммерческой недвижимости», – говорит Андросов.

Общие затраты на проект могут составить 35–40 млрд руб. ($520–600 млн), из них порядка 8 млрд руб. (около $120 млн) – на строительство киноконцертного комплекса, оценивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Если коммерческая часть проекта будет предусматривать в основном строительство жилья, инвестор может заработать до 3,5 млрд руб. (около $50 млн), считает он.

«Продажи жилья бизнес-класса на Мосфильмовской улице всегда идут хорошо, – отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. – Продавать квартиры в этом проекте застройщик сможет по цене от 200 тыс. руб. за 1 кв. м». Офисная недвижимость здесь будет окупаться примерно в десять раз медленнее, предупреждает она. По оценке генерального директора CBRE в России Владимира Пинаева, офисы на Мосфильмовской можно будет сдавать, исходя из оценки примерно 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Офисная составляющая в проекте должна быть не больше 10–20%, советует он.

При участии Игоря Терентьева